BIENES
1. Los derechos reales y su distinción con los derechos personales
a) Concepto
En el derecho moderno un grupo de derechos subjetivos (facultad concedida a alguien, por
una norma de derecho objetivo, de exigir una determinada conducta por parte de otros) son
reunidos bajo la denominación de derechos reales o derechos sobre la cosa; por lo que, los
derechos reales son definidos como el poder jurídico que ejerce una persona sobre una cosa,
cuyo titular puede sacar el máximo aprovechamiento de acuerdo al título que ostente y es
oponible erga omnes. Sin embargo, tal denominación no es romana, en realidad la expresión
ius in re es propia del medievo. De conformidad con las líneas de pensamiento romano, los
juristas clásicos plantearon a los derechos reales distinguiéndolos de los derechos personales
dentro del campo de las acciones (actio in rem y actio in personam).
b) Distinción entre derechos reales y derechos personales
Los juristas romanos formularon la distinción entre derechos de crédito y derechos reales desde
el punto de vista procesal, esto es, bajo la perspectiva de los medios de defensa concedidos
a unos y otros, contraponiendo las actiones in rem a las actiones in personam. Se consideran
entonces a las acciones reales aquellas que se otorgan para tutelar un derecho subjetivo real
en el que el sujeto activo, es decir, el sujeto que ejerce un poder sobre la cosa tiene la facultad
de exigir determinada conducta (siempre negativa, es decir, de abstenerse) a cualquier otro,
tanto en el derecho de propiedad como en los otros derechos reales. Por su parte, las acciones
personales son las dadas para la protección de un derecho subjetivo de obligación, en la cual,
el sujeto activo es quien tiene la facultad de exigir una determinada conducta (positiva o negativa),
y el sujeto pasivo quien está obligado a realizarla.
2. Las cosas (res)
a) Concepto
En el lenguaje jurídico se entiende por cosa todo lo que puede ser objeto material de derechos.
Para el caso de los derecho reales, se entiende por cosa a toda entidad externa al sujeto que tiene
un valor económico y que en la conciencia económico-social es aislada y concebida como
un objeto existente por sí mismo, apta para satisfacer necesidades comunes a los hombres.
3. Posesión (possessio)
a) Concepto
La etimología de la palabra possessio viene según Paulo de la palabra “sede”, como si se dijera
posición, porque la tiene de forma natural quien persevera en ella, lo que los griegos llaman
katoche o retención (D. 41.2.1pr); algunos filólogos modernos estiman que la palabra posesión
viene de potis o pote sedeo que significa yo me siento como señor. La posesión para el derecho
clásico se entiende como la disponibilidad de hecho de una cosa (independientemente de ser
propietario o no de ella), con la intención de tenerla para sí mismo, con exclusión de los demás.
b. Elementos
--El corpus: es el elemento objetivo de la posesión que se traduce en la disponibilidad
material de la cosa, designado por los romanos con la expresión tenere,
possidere corpore.
--El animus: es el elemento subjetivo, esto es, la intención de tener la cosa para sí con
exclusión de otros como dueño (animus domini) o simplemente como poseedor
(animus possidendi).
4. Propiedad (proprietas)
a) Concepto
Uno de los derechos que una persona puede tener sobre una cosa es la propiedad. Entre las
fuentes romanas no existe una definición concreta de la propiedad; en la terminología romana
se suele denominar a la propiedad de varias maneras, como mancipium (viene de manus, que
indica la aprehensión material de efectiva aplicación de fuerza, ligada a viejos modos de crear
y defender el poder que el pater familias puede alcanzar sobre las cosas); más tarde se usa el
término dominium (implica una noción de señorío, esto es, aquel titular de poderes o facultades)
y a partir de la República prevalece el término de proprietas (que acentúa la pertenencia
absoluta y exclusiva de la cosa que es objeto de este derecho al titular del mismo). Sin embargo,
desde la Edad Media se ha intentado, a partir de fragmentos del Corpus Iuris Civilis, hacer una
definición teórica de la propiedad. De forma no limitativa, se ha definido a la propiedad como
el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que ésta pueda proporcionar a su titular
y es oponible contra cualquiera.
b) Beneficios que otorga a su titular
i. Ius utendi o usus: derecho a usar la cosa sin alterar su integridad, a menos que se
trate de cosas consumibles.
ii. Ius fruendi o fructus: derecho a percibir los frutos civiles y naturales de la cosa, sin
alterar la cosa misma que los produce.
iii. Ius abutendi o abusus: derecho a disponer de la cosa. Son actos de disposición aquellos
que alteran la integridad de la cosa; esta alteración puede ser física, si se altera
la cosa misma (v.g. consumirla) o jurídica (v.g. enajenarla), si tan solo se altera su
pertenencia jurídica.
c) Clasificación
i. Propiedad quiritaria (dominium ex iure quiritium)
Concepto
Es el derecho absoluto y exclusivo de disponer de una cosa determinada y de gozar de la defensa
judicial reconocida por el ius civile, así como de realizar los actos necesarios para trasmitir
a otro sujeto la cosa, concediéndole el dominium ex iure quiritum sobre la misma.
Medidas procesales
--Actio rei vindicatio: el propietario quiritario (a partir de Justiniano cualquier propietario)
ejerce esta acción cuando se ve privado de la posesión de la cosa. La acción
se ejerce en contra de quien posee la cosa. En caso de que la acción prospere
se obtiene el reconocimiento del derecho de propiedad y la devolución de la cosa
(en el procedimiento formulario se requiere insertar la cláusula arbitraria). La cosa
debe restituirse con todos sus frutos y accesorios, solo el poseedor de buena fe tenía
derecho a permanecer con los frutos hasta antes de la litis contestatio; el derecho
justinianeo obliga al poseedor a devolver todos aquellos frutos que hasta antes de la
demanda no hubiese consumido. Esta acción es llamada por los posclásicos como
actio confessoria, para distinguirla de la negatoria.
--Actio negatoria: esta acción tiene por finalidad defender la propiedad contra ataques
que no consistan en privar de la posesión al propietario, sino en la pretensión de menoscabar
sus facultades como propietario, atribuyéndose otra persona derechos sobre
la misma (v.g. una servidumbre de paso, un usufructo, etc.). En caso de que la acción
prosperara, el actor obtiene la cesación de la actividad perturbadora, la restitución
El propietario puede utilizar también las que corresponden a todo poseedor, como
son los interdictos posesorios.
--Acciones penales: si se cometió un delito en sus propiedades (v.g. la actio ad exhibendum,
la actio furti y la actio legis Aquiliae, para los casos de hurto y daño, respectivamente).
--Acciones que contemplan lesiones concretas provenientes de propietarios vecinos:
la actio aquae pluviae arcendae: el propietario obtiene la demolición de las obras
llevadas a cabo en el fundo vecino productoras de alteración en el curso natural de
las aguas; la actio finium regundorum: tiene por objeto la fijación de los límites exactos
de dos predios rústicos; la cautio damni infecti: ampara al propietario contra un
daño futuro que pudiese sufrir su propiedad por la amenaza de una construcción
en ruinas, una excavación profunda, etc.
ii. Propiedad Bonitaria (in bonis habere)
Concepto
La propiedad bonitaria (in bonis habere), también llamada propiedad pretoria, es una figura
surgida a través de la actividad jurisdiccional del pretor y encaminada a tutelar distintas relaciones
no contempladas y defendidas por el ius civile, en las que, un sujeto obtenía a través de
un acto lícito y sin lesionar derechos ajenos, la disponibilidad absoluta de una cosa con exclusión
de otros (erga omnes). Dichas situaciones no eran consideradas en el ámbito del derecho
civil, por lo que carecían de tutela jurídica. En defensa, el pretor concedió medios procesales
para rechazar o paralizar la acción reivindicatoria que pudiese ser ejercida contra él. Esta defensa
judicial se mantenía durante el tiempo necesario para usucapir y transformarse, con el
paso del tiempo, en propiedad quiritaria plena.
d) Limitaciones al derecho de propiedad
La propiedad es el derecho real por excelencia, empero puede estar limitado por el interés
público o por otros derechos privados que desmembran la propiedad.
i. Limitaciones por razones religiosas: la Ley de las XII Tablas prohibía sepultar e
incinerar cadáveres dentro de Roma y fuera de ella a una distancia de 60 pies de
los edificios o a la exhumación de cadáveres sin la autorización de los pontífices. Al
titular de un derecho de sepulcro se le concedía derecho de paso al sepulcro.
ii. Limitaciones por razones edilicias: durante el derecho clásico se crearon una serie
de normas relacionadas con la altura, distancia y estética de los edificios. El senadoconsulto
Aciliano del año 122 d.C. prohibía que el testador dispusiese de los
materiales incorporados a un edificio. Dichas limitaciones aumentaron durante el
derecho posclásico, sobre todo, en la época del emperador Zenón.
iii. Limitaciones impuestas a fundos ribereños: los propietarios estaban obligados a
permitir a los navegantes o pescadores usar las orillas para actividades navieras o
pesqueras (D. 1.8.5).
iv. Limitaciones para el paso público: las XII Tablas establecieron que los propietarios
de los fundos lindantes a la vía pública debían repararla.
v. Limitaciones por explotación de minas: el derecho clásico solo permitía la explotación
de minas en terrenos públicos. Una constitución del 382 d.C. permitió la
explotación de minas en fundos ajenos, siempre y cuando se pagase al dueño del
terreno y al fisco una décima parte de los beneficios.
vi. Limitaciones por utilidad pública: los magistrados basándose en su imperium y con
autorización del Senado, podían disponer en determinados casos de los bienes privados
(v.g. necesidad de demoler edificios). Los emperadores generalmente se opusieron
a tomar medidas de expropiación de terrenos privados.
e) Copropiedad
La copropiedad o condominio existe cuando varias personas son propietarias de una misma
cosa. Si bien es cierto que Celso afirmaba que “no era posible una propiedad o posesión ejercida
solidariamente por dos sujetos sobre una misma cosa” (D. 13.6.5.15), también es cierto que
los juristas admitían una situación de indivisión de una cosa común, que se concibe como una
propiedad divida en cuotas ideales, sin embargo, no llegan a formular un concepto general de
condominio.
f) Modos de adquirir la propiedad
i. Concepto
Hechos jurídicos a los cuales se atribuye el efecto de que surja en el patrimonio de una persona
el derecho de propiedad.
ii. Modos originarios
Concepto
La propiedad se adquiere con base en una relación inmediata con la cosa, independientemente
de cualquier otra relación jurídica con otro sujeto.
5. Derechos reales de goce sobre cosa ajena
a) Concepto
Facultad que tiene el titular del ius in re aliena de ejercer determinada conducta sobre la cosa
de otro o de exigir al propietario que se abstenga de llevar a cabo determinadas actividades
sobre la cosa propia. Tienen como objeto una cosa corporal que está en propiedad de un sujeto
distinto del titular del iura in re aliena. Los derechos reales de goce son limitaciones al
derecho de propiedad (que en este caso se denomina nuda) en favor del titular. Estos derechos
se vinculan directamente con la cosa, en el sentido de que las limitaciones al derecho de propiedad
sobre la cosa existen y permanecen, incluso con posterioridad a la muerte del nudo
propietario.
Usufructo
--Concepto
• Derecho real de goce limitado en el tiempo, que faculta a su titular a usar
141
SEXTA UNIDAD
BIENES Y DERECHOS REALES ÍNDICE
una cosa ajena (ius utendi) y a disfrutar (ius fruendi) de una cosa ajena
inconsumible y a percibir sus frutos, dejando inalterada la sustancia y el
destino de la cosa.
Uso
--Concepto
• Derecho real de goce que faculta a su titular a usar (ius utendi) una cosa
inconsumible ajena en provecho propio y a disponer (ius fruendi) de los
frutos de la cosa, limitado a las propias necesidades del titular o de su familia,
sin alterar su esencia.
Habitación
--Concepto
• Derecho real de goce que faculta a su titular a habitar (ius utendi) una casa
ajena y arrendarla a título oneroso a terceros. Fue introducido por Justiniano
en el año 530 (C. 3,33,13), ya que los juristas clásicos la reconocían como
una clase de uso o de usufructo
Operae servorum
--Concepto
• Derecho real de goce que faculta a su titular a usar (ius utendi) en beneficio
propio, el trabajo de esclavos o de animales ajenos. Los juristas clásicos consideraron
a este derecho real como una especie de usufructo o uso.
6. Derechos reales de garantía
a) Concepto
Derechos reales que confiere el deudor sobre una cosa propia, o de un tercero, al acreedor,
como garantía del cumplimiento de una obligación. En caso de que el deudor incumpla con su
obligación, el acreedor tiene un poder directo sobre la cosa, que en las diferentes etapas del derecho
romano varió desde la adquisición de la propiedad de la cosa por subrogación del pago
del crédito, hasta tener el derecho de venderla a otros, reteniendo para sí el valor de su crédito.
i. Prenda
Concepto
Derecho real de garantía que se ejerce sobre cosa ajena, en donde el deudor entrega una cosa
(pignus) en posesión al acreedor prendario, para garantizar una obligación preexistente. Se
transmite la posesión sine animo de una cosa específica ya sea del deudor o de un tercero. El
deudor conserva la propiedad de la cosa otorgada en prenda.
ii. Hipoteca
Concepto
Es un derecho real de garantía que se ejerce sobre cosa ajena para garantizar una obligación
principal. El deudor o un tercero no otorgan la posesión de la cosa, ni siquiera la detentación.
http://justicia365.esy.es/wordpress/derecho-romano/derecho-romano-semana-9-derechos-reales-garantia/
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